Éra dvouprocentních hypoték je definitivně pryč a čekat na její návrat už nedává smysl. Letošní rok ukazuje, že český hypoteční trh našel novou rovnováhu. Úrokové sazby se stabilizovaly v pásmu 4,5 až 5 %, objem nových úvěrů dál roste a banky současně řeší výrazný nárůst refinancování starších smluv. Jak se v této situaci zorientovat, pokud právě financujete vlastní bydlení, vysvětluje Radoslav Kubiš, místopředseda představenstva společnosti OK KLIENT (člen skupiny OK HOLDING).
Trh roste i bez levných úvěrů
Za prvních sedm měsíců roku 2026 poskytly banky a stavební spořitelny nové hypotéky (bez refinancování) v objemu přes 247 miliard korun, tedy o 67 miliard více než loni. Výrazně nadprůměrný byl duben, kdy se sjednalo více než 61 miliard korun, šlo o reakci na zpřísnění pravidel pro investiční bydlení platné od 1. dubna, před nimiž se mnoho zájemců snažilo zafixovat výhodnější podmínky.
Letní měsíce přinesly tradiční prázdninové zpomalení: v červenci objem nových hypoték klesl na 30,8 miliardy korun (meziměsíční pokles o 16 %). Nejde však o změnu trendu, ale o běžný sezónní útlum. Průměrná úroková sazba se během roku zvýšila z lednových 4,4 % na červencových 4,9 %, průměrná výše úvěru se drží kolem 4,6 milionu korun.
Proč už hypotéky výrazně nezlevní
Guvernér ČNB Aleš Michl už v květnu jasně řekl, že období extrémně nízkých sazeb skončilo. Bankovní rada v červnu po čtyřech letech zvýšila dvoutýdenní repo sazbu na 3,75 % a v srpnu ji potvrdila. Inflace v létě mírně zrychlila (1,7 % v červenci) a mzdy rostou přes 8 % ročně. Trh proto počítá s tím, že podzimní sazby mohou vystoupat ke 4 %.
Klíčovým faktorem pro cenu hypoték však nejsou jen kroky centrální banky, ale především cena peněz na mezibankovním trhu. Protože většina smluv má tříletou až pětiletou fixaci, odvíjí se koncová sazba od dlouhodobých úrokových swapů (3Y a 5Y IRS). Ty se letos drží v pásmu 4,4–4,6 %. Dokud tyto zdroje výrazně nezlevní, není prostor pro pokles klientských sazeb pod 4 %.
Vlna refinancování: nenápadné riziko konce fixace
Refinancování je jedním z hlavních témat letošního roku. Jeho podíl na trhu vzrostl na 23,4 % (oproti loňským 20,6 %). ČNB odhaduje, že mezi roky 2026–2028 bude každoročně končit fixace úvěrům v průměrném objemu 534 miliard korun. Jde o hypotéky sjednané v letech 2020 a 2021 s úroky kolem 2 %. Jejich majitele čeká výrazný skok v měsíční splátce.
Domácnosti by proto neměly nechávat refixaci na poslední chvíli. Dnes je nutné začít řešit situaci několik měsíců před výročím smlouvy, porovnávat nabídky konkurence a nespoléhat jen na automatický návrh stávající banky. Rozdíl několika desetin procenta může znamenat statisícové částky.
Jak postupovat v současné situaci
Zájemci o vlastní bydlení musí počítat s reálnou sazbou 4,5–5 % a nečekat na výrazné zlevnění. Splátky zůstanou dlouhodobě stabilní. U investičních nemovitostí je nutné pečlivě propočítat návratnost s ohledem na dubnové restrikce, které omezují maximální výši úvěru. Ať už řešíte nové financování nebo refixaci, vyplatí se konzultace s nezávislým hypotečním specialistou, který má přístup k aktuální metodice jednotlivých bank.
Výhled na přelom let 2026 a 2027
Do konce roku trh nečekají zásadní výkyvy. Sazby zůstanou v pásmu 4,5–5 %, případně se mírně posunou k jeho horní hranici. Objemy sjednaných úvěrů by měly zůstat nad historickými průměry. „Predikce pro rok 2027 je zatím otevřenější, odvíjet se bude od inflace a chování dlouhodobých tržních sazeb. Jisté však je, že případné zlevňování bude jen velmi pozvolné a návrat k podmínkám z roku 2021 současná tržní matematika prakticky vylučuje,“ říká Radoslav Kubiš.
Praktický checklist pro domácnosti
– Znáte přesný termín konce fixace
– Porovnali jste nabídku své banky s konkurencí
– Je váš rozpočet připraven na sazbu 4,5–5 %
– Máte rezervu na skokový nárůst splátky
– Zohlednili jste dopady dubnové regulace na LTV u investičního bytu
– Konzultovali jste financování s nezávislým odborníkem
.jpg)
